11. November 2019 – Tamara Beck (deaktiviert)

Werterhalt von Immobilien

Instandhaltung für Eigenheimbesitzer: Wichtige Investitionen nicht aufschieben

Eigenheimbesitzer haben in den letzten Jahren viele Vorteile mitgenommen. Niedrige Zinsen haben Baugeld billig gemacht. Und der Staat hat die Schaffung von selbstgenutztem Wohnraum gefördert.

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Kein Wunder, dass sich in den zurückliegenden Jahren Haushalte für den Erwerb von Eigenheimen entschieden haben. Aber: Der Blick ging dabei mitunter nur bis zu Tellerrand. Damit die Immobilie langfristig wertstabil bleibt, muss immer wieder investiert werden.

Ein Eigenheim bringt nämlich auch laufende Kosten mit sich. Dazu gehören neben der Grundsteuer und den Nebenkosten auch Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung. Doch was bedeutet das eigentlich und was ist dabei genau zu beachten? Um euch einen Eindruck zu vermitteln, haben wir uns das Thema etwas genauer angesehen.

Instandhaltung: Was ist das eigentlich?

Im Zusammenhang mit der Gebäudewirtschaft kursieren verschiedene Begriffe. Eigenheimbesitzer werden sich mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht darüber streiten, wo genau die Grenze verläuft. Allerdings ist es interessant zu wissen, was hinter den einzelnen Bezeichnungen steckt:

• Instandhaltung
• Renovierung
• Modernisierung

Je nachdem, in welche Kategorie einzelne Maßnahmen fallen, lassen sich spezielle Finanzierungsquellen nutzen. Dies ist vor allem in Bezug auf staatliche Förderungen sehr interessant.

1. Instandhaltung: Pflegekosten für die Immobilie

Hier wird alles zusammengefasst, was den Verschleiß hemmen und die Funktionsfähigkeit technischer Systeme erhalten soll. Unter den Begriff Instandhaltung fallen aber auch Maßnahmen, mit denen Defekte behoben – also Funktionsfähigkeit hergestellt wird.

Die Liste der Instandhaltungsmaßnahmen, denen Eigenheimbesitzer gegenüberstehen, ist relativ lang. Hierzu gehört beispielsweise die regelmäßige Wartung der Heizung durch den Schornsteinfeger, der Blick des Technikers auf die Solaranlage oder die Wartung der Schließanlage. Aber auch kleine Reparaturen einer defekten Toilettenspülung oder einer Badarmatur fallen in diese Rubrik.

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2. Renovierung und Instandsetzung: Nicht nur für Schönheit

Viele Haushalte sehen in der Renovierung eher "kosmetische" Veränderung – etwa, wenn die Wandfarbe oder der Fliesenspiegel in der Küche nicht mehr gefallen und dem Zeitgeist vergangener Tage entsprechen. Umgangssprachlich wird die Renovierung gern auch als Tapetenwechsel bezeichnet. Trotzdem fallen auch viele Maßnahmen der Instandsetzung in diesen Bereich. Etwa wenn Schäden an der Bausubstanz auftreten oder größere Reparaturen fällig werden.

3. Modernisierung: Wenn die Substanz verbessert werden soll

Modernisierungsmaßnahmen haben immer das Ziel, die Immobilie in ihrer Substanz zu verbessern. Es handelt sich dabei um werterhöhende Maßnahmen – etwa im Zuge einer energetischen Modernisierung, wenn die Dämmung verbessert wird. Aber auch die Umstellung auf Smart-Home-Systeme oder die Installation einer Solarthermie-Anlage würden in die Rubrik Modernisierung fallen.

Insgesamt sind all dies Maßnahmen, um den Wert einer Immobilie langfristig zu erhalten, bzw. ihren Wert zu steigern. Grundsätzlich sorgt zwar auch der Markt mit einer hohen Nachfrage für steigende Immobilienpreise. Wer es jedoch versäumt, sein Eigenheim zu pflegen und auf einem aktuellen Stand zu halten, muss damit rechnen, dass der Wert sinkt.

Übliche Problemfelder bei der Instandsetzung

Sobald eine Immobilie fertiggestellt ist, nagt an ihr der Zahn der Zeit. Lange bleibt dieser Effekt unsichtbar. Früher oder später beginnt allerdings oft die Fassadenfarbe zu verblassen, es bilden sich Risse im Putz oder im Bad sind alternde Silikonfugen zu erkennen. Besonders schnell macht sich der Verschleiß dort bemerkbar, wo die Substanz mechanisch beansprucht wird oder der Witterung ausgesetzt ist. Problematisch können auch Anbauteile werden. Doch welche Problemfelder sind besonders anfällig?

1. Fassade, Dach und Co.

Fassade, Fenster und Türen sowie das Dach sind Elemente, die tagtäglich der Witterung ausgesetzt sind. Regen, Schnee und vor allem auch Wind sorgen dafür, dass es hier regelmäßig zu Reparaturen kommt.

Einfaches Beispiel: Durch Temperaturwechsel bilden sich in den mineralischen Komponenten des Fassadenputzes Spannungen. Diese führen zu Mikro‑Rissen, in welche wiederum Wasser eindringen und den Riss erweitern kann. Irgendwann wird dieser eigentlich natürliche Prozess deutlich sichtbar. Beim Dach sind es unter anderem Sturmereignisse und Extremniederschläge (wie taubeneigroße Hagelkörner), welche die Bausubstanz in Mitleidenschaft ziehen. Dabei kann es plötzlich zu Schäden kommen – etwa im Fall eines Unwetters – oder allmählich. Letzteres ist der Fall durch die natürliche "Alterung" der Baustoffe.

Dass selbst Kunststoffe vor dieser Entwicklung nicht geschützt sind, zeigen Fenster und Türen. Während das Glas gegenüber der Witterung relativ widerstandsfähig ist, machen sich gerade durch die UV-Strahlung sehr schnell Farbveränderungen bemerkbar.

2. Anbauten am Haus

Hier geht es unter anderem um Installationen wie eine Solarthermie- oder eine Solarstromanlage. Aber auch Anbauten wie ein Wintergarten, eine Terrassenüberdachung oder ein Carport zählen dazu. Letztere werden heute oft aus Holz gefertigt. Zwar ein optisch und haptisch sehr angenehmer Baustoff, kommt hier neben der Witterung noch der Aspekt des biologischen Verschleißes hinzu.

Hagelschlag an der Solaranlage oder Sturmschäden sind nicht nur wegen der Ausfallzeiten ärgerlich. Eine Reparatur der hochkomplexen Anlagen – vielleicht sogar mit dem Austausch einzelner Module – wird auch zu einem sehr teuren Spaß.

3. Haustechnik: Heizung und Thermostat

Ein weiterer Bereich, in denen ihr als Eigenheimbesitzer einfach damit rechnen müsst, dass immer wieder Reparaturen und Wartung anfallen, ist die Haustechnik. Speziell die Heizungsanlage – vom Heizungskessel über den Rauchabzug bis zum Thermostat müssen regelmäßig gewartet werden um lange funktionstüchtig zu bleiben. Um eine ordnungsgemäße Funktion zu gewährleisten, sind zumindest der Kessel und der Abzug regelmäßig zu überprüfen.

Auf der anderen Seite muss euch klar sein, wie die Heizung funktioniert. Erhitzte Flüssigkeiten sind reaktiver. Zudem nagt auch an den eingesetzten Dichtmittel immer der Zahn der Zeit. Ein undichter Anschluss vom Thermostat an den Heizkörper kann im schlimmsten Fall zu einer unschönen Überraschung werden, vor allem, wenn sich der Defekt gerade während der Ferien ereignet. Besitzer müssen daher die komplette Anlage von Zeit zu Zeit durchchecken lassen.

Die Kostenseite: So tief müsst ihr als Eigenheimbesitzer in die Tasche greifen

Gerade wenn es um den Kauf oder Bau einer Immobilie geht, sehen angehende Eigentümer immer nur einen Aspekt: Den Kaufpreis. Dabei sind es die Instandhaltungs- und Modernisierungskosten, welche später die Haushaltskasse massiv belasten können.

Wie hoch ist der finanzielle Aufwand?

Eigentlich ist es unmöglich, hier pauschal eine Zahl in den Raum zu stellen. Wie teuer eine Reparatur am Ende wird, hängt immer von sehr individuellen Rahmenbedingungen ab. Beispiel: Das Ersetzen eines defekten Siphons im Bad ist keine große Sache, die Materialkosten belaufen sich auf 20 Euro bis 30 Euro. Den Einbau kann der geschickte Heimwerker selbst erledigen. Deutlich teurer wird der Aufwand, wenn vorher literweise Wasser in die Wohnung und unters Parkett gelaufen sind.

Generell greift eine Faustregel: Einfache Kontroll- und Wartungstermine sind mit einem finanziell überschaubaren Aufwand erledigt. Reparaturen werden hingegen sehr schnell teuer. Es kann hier sogar um mehrere tausend Euro gehen.

Kostenbeispiele für gängige Wartungsarbeiten rund ums Haus:

• Mess- und Reinigungsarbeiten Schornsteinfeger: ca. 30 Euro bis 60 Euro
• Wartung einer Heizungsanlage: ca. 80 Euro bis 150 Euro
• Wartung einer Solaranlage: ca. 150 Euro bis 250 Euro
• Reinigung der Dachrinne: ca. 3 Euro bis 4,50 Euro je Meter

Die Angaben verstehen sich alle auf das Kalenderjahr bezogen und variieren aufgrund regionaler Unterschiede. Zudem sind die Wartungskosten abhängig vom Geräte-/Anlagentyp.

Auf der anderen Seite kann die Reparatur deutlich teurer werden. Müssen bei einer Solaranlage mehrere Module – etwa wegen eines Sturmschadens – getauscht werden, geht es schnell um mehrere tausend Euro.

Warum eine Rücklage unverzichtbar ist

Wartungskosten lassen sich noch relativ gut im Voraus planen – schließlich sind die Intervalle oft vom Hersteller oder sogar dem Gesetzgeber festgelegt. So macht beispielsweise die Verordnung über die Kehrung und Überprüfung von Anlagenfeger – kurz KÜO – direkte Vorgaben zu den Prüfterminen. Hier könnt ihr euch als Eigentümer im Vorfeld über die geltenden Wartungsintervalle informieren.

Dieser Planbarkeit stehen allerdings verschiedene Unwägbarkeiten gegenüber: Gerade Schäden durch Unwetter lassen sich nur schwer voraussagen – vor allem auch bezüglich ihres Umfangs. Das heißt für Hauseigentümer, dass immer eine Rücklage vorhanden sein sollte. Diese Tatsache ist bereits bei den Planungen für die Immobilienfinanzierung zu berücksichtigen. Hintergrund: Ist die Rate zu hoch, lässt sich monatlich nichts für die Instandsetzungsrücklage beiseitelegen.

Wie hoch sollte die Rücklage ausfallen?

Nun stellt sich die Frage, wieviel Geld in diese Rücklage zu fließen hat. Wer auf Nummer Sicher gehen will, sollte hier auf mehrere Tausend Euro auf einem separaten Konto zurückgreifen können. Schließlich muss nicht nur das Kapital vorhanden, sondern auch schnell verfügbar sein. In der Praxis ist ein differenzierter Blick sinnvoll. Immobilienbesitzer müssen an die Gebäudeversicherung denken. Letztere fängt einen großen Teil der Kosten auf, wenn sie durch verschiedene Einflüsse entstehen:

• Leitungswasser
• Sturm
• Hagel
• Brand

Achtung: Gewisse Naturgefahren werden nur über den zusätzlichen Elementarschadensschutz gedeckt.

Zudem muss teure Haustechnik wie die Solaranlage entsprechend versichert werden. Beides zusammen reduziert das Kostenrisiko. Trotzdem ist eine gewisse Rücklage erforderlich. Wenn ihr den Wohnraum selbst nutzt, seid ihr zwar nicht an die Gesetze und Verordnungen hierzu gebunden – könnt euch aber daran orientieren.

Laut Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem zweiten Wohnungsbaugesetz sind Summen zwischen 7,10 Euro bis 11,50 Euro je Quadratmeter und Jahr vorgesehen. Bei 100 qm Wohnraum sollten im Jahr also wenigstens 700 Euro in die Rückstellung fließen. Andere Quellen geben die Höhe mit einem Prozent des Kaufpreises pauschal pro Jahr an.

Die finanziellen Mittel sollten so verwahrt werden, dass sie kurzfristig verfügbar sind. Damit käme unter anderem ein Bank- oder Tagesgeldkonto infrage. Zwar liegen die Zinsen auf einem sehr niedrigen Niveau, aber das Geld ist sicher und kann bei Bedarf schnell genutzt werden. Was zu vermeiden ist, sind Anlageformen, die starken Schwankungen unterliegen können, um die Substanz der Rücklage nicht zu gefährden.

Was, wenn keine Rücklage da ist?

Mit einem finanziellen Polster von mehreren tausend Euro verlieren Reparaturen am Haus durchaus ihren Schrecken. Gerade, wenn eure Familie frisch ins Eigenheim eingezogen ist, wird das Ganze natürlich etwas schwieriger. Hier ist die Haushaltskasse in der Regel sehr strapaziert und muss erst einmal wieder an Substanz gewinnen. In diesem Fall geht die Instandhaltung eventuell aber gar nicht zu euren Lasten. Mitunter ist das Ganze noch ein Fall für die Gewährleistung.

Es gibt in der Praxis aber noch ganz andere Szenarien. Beispiel Erbschaft: Ein Onkel vermacht euch ein Mietobjekt. Ist das Gebäude bereits älter, sind möglicherweise verschiedene Maßnahmen notwendig, die dringend durchgeführt werden müssen. Hier steht einerseits die Frage im Raum, ob ihr auch Zugriff auf die gesetzlich anzusparende Rücklage habt. Auf der anderen Seite könnt ihr – wenn das Geld nicht ausreicht – zu Kreditfinanzierungen greifen. Doch auch hier warten potenzielle Probleme, wie die folgenden Beispiele zeigen:

• Ihr verfügt über eine einwandfreie Bonität, die Immobilie unbelastet: In diesem Fall dürfte der Kreditantrag recht schnell bewilligt sein, da die Immobilie mit einem Grundpfandrecht belegt und als Sicherheit herangezogen werden kann. Sanierungskredite sind in dieser Situation oft recht unkompliziert zu bekommen.

• Eigentümer hat SCHUFA-Eintrag, die Immobilie ist schuldfrei: Auch hier wäre die Belastung mit einer Grundschuld ein denkbares Szenario. Allerdings wird der SCHUFA-Eintrag die Suche nach einer finanzierenden Bank für die erhaltende Investition sehr viel schwerer machen.

• Ihr seid mit negativem Eintrag und die Immobilie mit einer Grundschuld belastet: Hier sind deutsche Banken sehr oft außen vor, da sie so gut wie immer die SCHUFA-Akte abrufen. Bei entsprechender finanzieller Situation/Bonität sind Kreditgeber aus dem Ausland eventuell zur Finanzierung bereit. In diesem Fall sind die Konditionen allerdings sehr gründlich zu prüfen. Oft liegen die Zinsen höher und die Kreditsummen bewegen sich auch eher auf einem niedrigen Niveau. Zudem erfordern auch solche Darlehen ohne SCHUFA-Abfrage ein konstantes und ausreichend hohes Einkommen. Eine weitere Option wären alternative Finanzierungsformen – wie das Private Lending/Crowdfunding oder Verwandtendarlehen.

Achtung: Bei den verschiedenen Szenarien ist nicht nur das Erwerbseinkommen – etwa aus einem Beschäftigungsverhältnis – zu berücksichtigen. Mietimmobilien erwirtschaften einen Mietertrag, der sich positiv bemerkbar macht.

Ein wichtiger Hinweis noch am Rand: Wer durch Erbschaft zum Vermieter wird, kann nicht nur kassieren. Vielmehr müsst ihr euch intensiv mit den Rahmenbedingungen befassen. Unter anderem steht die Frage nach der Anmeldung eines Gewerbes im Raum.

Wie Instandsetzungen günstiger gestaltet werden können

Instandhaltungen können schnell teuer werden. Stellt sich die Frage, welche Finanzierung jetzt die beste Option ist? Grundsätzlich müssen hier verschiedene Szenarien unterschieden werden:

1. Finanzierung aus Rücklage

Ihr habt eine ausreichend hohe Rücklage angespart. Alle nötigen Maßnahmen lassen sich komplett aus diesem Topf bedienen. Die Einlage wird in den kommenden Jahren etwas nach oben angepasst, um schnell wieder eine neue Rücklage zu bilden.

2. Finanzierung aus der Versicherung

Schäden an der Bausubstanz oder Haustechnik sind nicht durch Verschleiß, sondern externe Faktoren – wie Blitzschlag – bedingt. In diesem Fall würde die Finanzierung der Reparaturen ein Versicherungsfall. Aufgrund der Dringlichkeit werden erste Maßnahmen der Gefahrenabwehr aus der Rücklage entnommen, den Aufwand ersetzt die Versicherung wieder.

3. Finanzierung über Darlehen

Letzteres kommt in Frage, wenn die Maßnahmen nicht als Versicherungsfall deklariert werden können. Häufig ist dies im Zusammenhang mit Verschleiß der Fall. Zuerst werdet ihr hier wahrscheinlich an Kreditfinanzierungen über die Hausbank nachdenken.

Speziell im dritten Szenario muss der Bankkredit aber nicht die einzige Lösung sein. Im Gegenteil: Hier bietet sich durchaus eine Kombination aus Instandsetzung und Modernisierung an. Der Grund: In Deutschland werden in diesem Bereich bestimmte Maßnahmen gefördert:

• Energieeffizienz
• Barrierefreiheit
• Einbruchssicherheit
• Nutzung regenerativer Energien

Zeigt sich im Anschluss an eine Beratung mit Experten, dass sich Maßnahmen wie ein Tausch der Fenster, das Neueindecken des Dachs oder die Fassadenerneuerung mit Dämmmaßnahmen kombinieren lassen, besteht die Chance auf diese Förderung.

Ein wichtiger Ansprechpartner sind Banken, welche die Förderdarlehen der KfW anbieten können. Letztere verteilt die Förderungen des Bundes für Modernisierungen von Dämmung oder für mehr Barrierefreiheit.

Achtung: Die Vergabe der Darlehen ist an bestimmte Voraussetzungen gekoppelt – unter anderem daran, dass gewisse Standards erreicht werden.

Zur Höhe der jeweiligen Fördersummen lässt sich keine pauschale Aussage treffen, da diese immer von den Kreditprogrammen abhängen. Im besten Fall geht es hier um mehrere zehntausend Euro – in die zusätzlich noch hohe Zuschüsse eingearbeitet werden können. Tipp: Die KfW ist nicht die einzige Möglichkeit, um Förderungen in Anspruch zu nehmen. Auch auf Länderebene bietet sich immer wieder die Gelegenheit, Förderkredite und Zuschüsse zu erhalten. Auf diese Weise kann etwa die Heizung ausgetauscht oder die Solaranlage aufs Dach gebracht werden.

Um mit den Förderungen die geplanten Standards zu erreichen, solltet ihr immer zu einer entsprechenden Energieberatung greifen. Hierfür gibt es ebenfalls Fördermöglichkeiten. Ohne die Hilfe der Profis besteht auf der anderen Seite die Gefahr, Fehler zu machen. Und diese können dazu führen, dass die Förderung am Ende nicht zustande kommt.

Fazit: Instandhaltungen sind für Eigentümer ein wichtiges Thema

Dank niedriger Zinsen haben sich in den letzten Jahren viele Haushalte den Traum vom Eigenheim erfüllt. Endlich zu Hause ankommen und nie mehr Miete zahlen – wer so denkt, denkt zu kurzfristig. Auch ein Eigenheim verursacht laufend Kosten. Auf der einen Seite geht es hier um Betriebskosten – also Strom und Wasser. Andererseits ist kein Haus für die Ewigkeit gebaut – zumindest dann nicht, wenn die Substanz keine Wertschätzung erfährt.

Wartung und Instandhaltung sind zwei wichtige Bausteine, um von seiner Immobilie als Eigentümer langfristig zu profitieren. Hierzu gehört nicht nur der prüfende Blick auf die Substanz und das Einhalten der Wartungstermine. Auch das Ansparen einer Rücklage oder sich gegen Risiken abzusichern ist wichtig. Dann verlieren viele Gefahren ihren Schrecken.