Immobilien

Baunebenkosten richtig berechnen

In Deutschland herrscht aktuell ein regelrechter Bauboom. Begründet liegt das vor allem in den niedrigen Zinsen. Denn wo das Geld auf dem Bankkonto liegt, wird es von der Inflation "aufgefressen" und viele Anlagemöglichkeiten versprechen mittlerweile kaum noch Renditen. Ein Eigenheim bietet hingegen Sicherheit und Planbarkeit.


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 (Foto: Smileus - stock.adobe.com)

Immobilien gelten als wertstabile Geldanlage und sichere Altersvorsorge. Allerdings hat der Bauboom in vielen Regionen Deutschlands eine Preisexplosion nach sich gezogen. Häuser, Eigentumswohnungen und Grundstücke seien deutlich überteuert, warnen viele Experten. Nicht jedoch in Niedersachsen, widerlegt die aktuelle Statistik aus dem Jahr 2018.

Demnach sind die durchschnittlichen Preise für Grundstücke in Niedersachen zwischen Oktober 2017 und August 2018 weitestgehend stabil geblieben. Der Wert kleiner Grundstücke bis 300 Quadratmeter ist sogar deutlich gesunken. Alles in allem haben sich die Preise bei grob 100 Euro pro Quadratmeter eingependelt. Vor allem große Grundstücke ab 600 oder sogar über 1.200 Quadratmetern gelten somit als besonders günstig. Eine Studie der Postbank sagt derweil eine gute Werterhaltungsprognose für Immobilien in Niedersachsen voraus. Für viele Kapitalanleger ist das Anlass genug, ihre Ersparnisse in ein Eigenheim oder ein Investmentobjekt zu stecken. Hierfür gibt es natürlich verschiedene Möglichkeiten: Ein- oder Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder der Kauf eines Grundstückes für den Hausbau in massiver oder Fertigbauweise. Letzterer Fall bedeutet zwar den meisten Aufwand, gleichzeitig aber auch die Flexibilität, das Eigenheim exakt den eigenen Wünschen entsprechend zu gestalten und dabei auch noch eine Menge Geld zu sparen. Letzteres funktioniert aber nur, wenn ihr bei der Kalkulation "richtig" vorgeht.

Kaufen oder bauen? Eine Grundsatzentscheidung…

Finanziell macht es durchaus einen großen Unterschied, ob ihr ein fertiges Haus oder stattdessen ein Grundstück kaufen wollt, um anschließend das Haus selbst darauf zu bauen. Die Bewertung der vorhandenen beziehungsweise geplanten Immobilie stellt nämlich die Grundlage der Finanzierungspläne von Kreditinstituten dar. Neubauten werden dabei oft höher bewertet, sodass euch mehr Fremdkapital zur Verfügung steht. Somit kann der Grundstückskauf mit anschließendem Hausbau die finanziell sinnvollere Variante sein – jedoch bedeutet sie eben auch deutlich mehr Stress als der Kauf eines fertigen Hauses. Jede Medaille hat bekanntlich zwei Seiten und so hat der Hausbau leider auch aus finanzieller Sicht den einen oder anderen Nachteil: Er dauert beispielsweise deutlich länger, sodass ihr während dem Bau noch in der Mietwohnung oder eurer bisherigen Wohnsituation verweilen müsst. Unter Umständen bedeutet das bis zum endgültigen Einzug eine finanzielle Doppelbelastung.

Dafür habt ihr beim Hausbau viele Freiheiten: Ihr könnt das Haus euren eigenen Vorstellungen anpassen und die modernste Technik verbauen, um langfristig von geringeren laufenden Kosten zu profitieren. Entsprechende "Effizienzhäuser" werden sogar staatlich beziehungsweise von der KfW gefördert. Wer das Haus als Altersabsicherung nutzen möchte, sollte zudem direkt auf eine barrierefreie Einrichtung achten. Weiterhin haben Neubauten einen besseren Wiederverkaufswert sowie eine höhere Restnutzungsdauer.

Grundstückskauf für den Hausbau: Worauf achten?

Leider gibt es ein "Aber": Ganz so frei wie gewünscht, seid ihr bei der Gestaltung eures Eigenheims doch nicht – zumindest nicht in allen Fällen. Für viele Grundstücke mit Baugenehmigung gibt es einen Bebauungsplan, welcher mehr oder weniger exakt vorgibt, welche Art von Haus auf dem Grundstück gebaut werden darf. Abweichungen sind davon nicht immer oder nur in geringem Ausmaß möglich. Interessiert ihr euch also für den Grundstückskauf, solltet ihr euch vorab darüber informieren, ob ein solcher Bebauungsplan existiert und inwiefern dieser zu euren Vorstellungen passt.

Alternativ könnt ihr auch ein Grundstück ohne Baugenehmigung kaufen. Der Vorteil: Für dieses existiert (noch) kein Bebauungsplan und ihr habt freie Hand. Der Nachteil ist jedoch, dass ihr erst einmal eine Baugenehmigung braucht. Diese wird nicht überall erteilt und wenn doch, so ist das Antragsverfahren aufwändig. Zudem braucht eine solche Baugenehmigung Zeit und ist oftmals gleich bei mehreren Behörden einzureichen. Die dafür anfallenden Kosten müsst ihr selbst tragen und somit in die Baunebenkosten einberechnen.

Baunebenkosten werden schnell zur Kostenfalle

Hiermit ist ein wichtiges Stichwort gefallen: Bei jedem Hausbau fallen sogenannte Baunebenkosten an. Wenn ihr also die Finanzen auf den Kopf stellt, um herauszufinden, wie teuer das Grundstück inklusive Hausbau sein darf, wie viel Eigenkapital ihr einbringen könnt und wie viel Fremdkapital von der Bank ihr benötigt, dürft ihr die Baunebenkosten nicht vergessen. Viele Bauherren machen nämlich den Fehler, die Höhe dieser Baunebenkosten drastisch zu unterschätzen und tappen damit direkt in eine Kostenfalle, die unter Umständen – wenn nicht ausreichend finanzieller Puffer vorhanden ist – das Bauvorhaben gefährden kann. Rund 15 bis 20 Prozent des Gesamtpreises können durch die Baunebenkosten noch einmal obendrauf kommen, lautet die Faustregel zur Kalkulation. Je mehr Puffer ihr also habt, umso besser. Denn allgemein sind die Kosten bei einem Bauvorhaben deutlich schwerer vorherzusehen als bei dem Kauf eines fertigen Hauses beziehungsweise einer Eigentumswohnung. Dieser finanzielle Puffer ist also im wahrsten Sinne des Wortes Gold wert.

Welche Nebenkosten fallen bei einem Hausbau an?

15 bis 20 Prozent – das ist eine Menge und dieser Wert wirft bei euch daher vielleicht die Frage auf, woraus diese Baunebenkosten denn bestehen. Genau genommen ziehen sich die Nebenkosten durch sämtliche Bauphasen und summieren sich insgesamt auf einen so hohen Wert auf. Es gibt also nicht die ein oder zwei großen Baunebenkosten. Stattdessen handelt es sich um zahlreiche kleine Rechnungen. Kleinvieh macht bekanntlich auch Mist! Schon beim Kauf des Grundstückes fallen Nebenkosten im Sinne von Maklerprovisionen, Notarkosten sowie Kosten für den Grundbucheintrag und die Grunderwerbssteuer an. Es folgen weitere Rechnungen für die Baugenehmigung, die Bauvertragsprüfung, Kosten für die Vermessung sowie das Bodengutachten und die Bauvertragsprüfung. Eventuell ist auch der Abriss von bestehenden Gebäuden oder das Fällen von Bäumen und das Anlegen einer Baustraße notwendig. Während der Bauphase schlagen die Bauzeitzinsen zu Buche, ebenso notwendige Versicherungen wie die Bauherrenhaftpflicht oder die Feuerversicherung. Und zuletzt kommen auch noch Kosten für die Baugutachten durch den Bauherrenschutzbund oder den TÜV hinzu.

Baunebenkosten richtig berechnen: So geht’s!

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 (Foto: Smole - stock.adobe.com)

Dies ist nur ein Auszug aus der vollständigen Liste aller anfallenden Baunebenkosten. Doch er macht bereits bewusst, wie wichtig die richtige Kalkulation vor dem Erwerb eines Grundstückes für den Hausbau ist und weshalb ein Hausbau unter Umständen deutlich teurer werden kann als der Kauf einer fertigen Immobilie. Muss er aber nicht – zumindest dann, wenn ihr vorab „richtig“ kalkuliert. Aber wie?

Tipp 1: Großzügig kalkulieren und Puffer einplanen

Natürlich ist es möglich, Punkt für Punkt durchzugehen und alle Baunebenkosten einzeln zu berechnen sowie einzuplanen. Das solltet ihr auch tun – dennoch handelt es sich nur um eine grobe Kalkulation. Denn die Kosten für die einzelnen Punkte auf der Liste lassen sich nicht auf den Cent exakt vorhersagen. Nach dieser groben Kalkulation solltet ihr deshalb noch einmal die Gesamtkosten für Grundstück und Hausbau überschlagen und dann mindestens 20 Prozent dieser Kosten als Baunebenkosten zusätzlich (!) einplanen. Je mehr Puffer, desto besser!

Tipp 2: Angebote vergleichen

Einige Baunebenkosten wie die Grunderwerbssteuer sind in Stein gemeißelt und lassen sich somit in ihrer Höhe nicht verändern. Bei anderen ist es aber möglich, durch das Einholen mehrerer Angebote die Kosten zu drücken. Selbst wenige hundert Euro Ersparnis pro Beauftragung können nämlich in der Gesamtheit aller Baunebenkosten einen großen Unterschied im vier- oder sogar fünfstelligen Bereich machen.

Tipp 3: Überblick behalten

Zudem ist es wichtig, dass ihr jederzeit den Überblick über eure Finanzen behaltet, sodass diese niemals aus dem Ruder laufen und ihr plötzlich von den (Bauneben-) Kosten überrannt werdet. Erstellt dafür Listen, nutzt eine Software oder findet jene Variante, die euch am meisten Transparenz und Benutzerfreundlichkeit bietet.

Tipp 4: Plan B entwerfen

Trotz aller Planung und Sorgfalt, ist es niemals ausgeschlossen, dass unerwartete Kosten beim Hausbau, den Baunebenkosten oder dem Grundstückserwerb anfallen und euren finanziellen Rahmen sprengen. Damit es nicht zu einem finanziellen Engpass oder gar einer Zwangsversteigerung kommt, solltet ihr deshalb unbedingt einen Plan B haben. Am besten ist es, ihr besprecht vorab mit dem Kreditinstitut die Möglichkeit einer Nachfinanzierung. So könnt ihr selbst bei einer anfallenden Deckungslücke gelassen bleiben und müsst nicht um euer Hausbauprojekt fürchten. Ihr seht: Die richtige Planung ist das A und O für einen erfolgreichen sowie möglichst entspannten Hausbau. Viel Erfolg!